望城住宅市场需求预测分析
作者:pp电子游戏 发布时间:2021-01-25 10:29
本文摘要:【概要】住宅市场是关系到国计民生的基础性物质资料市场,科学合理地预测住宅市场的市场需求,对住宅市场的发展能起着一定的指导作用。文章通过定量分析与经验估算结合的方法,预测出湖南望城的住宅市场需求呈现出总量市场需求大大上升,市场需求面更为辽阔,分区差异明显以及中低档次住宅增量潜力极大的发展趋势。 【关键词】望城 住宅市场 市场需求 预测 一、望城概况 望城地处湘中东北境,滨湘江下游两岸,隶属于湖南省省会长沙市。 现辖16个乡镇,总人口72万人。

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【概要】住宅市场是关系到国计民生的基础性物质资料市场,科学合理地预测住宅市场的市场需求,对住宅市场的发展能起着一定的指导作用。文章通过定量分析与经验估算结合的方法,预测出湖南望城的住宅市场需求呈现出总量市场需求大大上升,市场需求面更为辽阔,分区差异明显以及中低档次住宅增量潜力极大的发展趋势。  【关键词】望城 住宅市场 市场需求 预测      一、望城概况      望城地处湘中东北境,滨湘江下游两岸,隶属于湖南省省会长沙市。

现辖16个乡镇,总人口72万人。地理位置上东与长沙市区岳麓区、开福区、长沙县交界,南返湘潭县,西及西南相接宁乡县,西北邻资阳区,北接湘阴县,东北一隅界汨罗市。望城县坐落于京广经济走廊和长江经济带的大十字交汇区域,地处长沙产业研发的腹地和湖南省“一点一线”的最重要方位,是大长沙较慢北拓的前沿,是城市郊区化与郊区城市化互相交叠的地带。

县域内有长常高速、319国道和长石铁路跨越东西,又有京广铁路南北向穿越境内。湘江横贯南北,北连洞庭湖进长江。在全省社会经济发展中,望城县起着联南相接北,承东启西的最重要起到,地缘优势非常引人注目。

  近年来,长沙市综合实力的大大提高,使得望城经济也获得了突飞猛进的变革。2005年全县构建国内生产总值100亿元,工业总产值103亿元,财政总收入7.7亿元,GDP增长率近4年来始终保持在10%以上。随着长沙市配套强劲市战略的实行和望城融城建设的展开,望城将在长沙市乃至整个“3+5”城市群中的战略地位将获得更进一步提高,望城各产业的发展面对着一个新的机遇。

     二、望城房地产业发展状况      望城房地产业发展跟上较早,不存在着研发企业规模并不大、实力不强劲、房地产市场还过于完备、住房确保尚能不做到、物业管理市场尚待完善等一系列问题。“十五”以来这种状况有了相当大的好转。“十五”时期是望城县房地产业较慢发展的五年,总计已完成房地产投资15亿元,已逐步发展沦为望城县经济发展的朝阳产业。特别是在2004年后预示着突飞猛进的县域经济发展大环境,凭借着得天独厚的地理区位和环境优势,房地产开发呈现出较慢发展态势,房地产投资占到固定资产投资的比例大大增大,土地研发面积也大大快速增长,房屋的施工和完工面积维持高位状态,行业规模很快不断扩大,房地产市场日益活跃和成熟期。

随着城市化进程的加快,居民购买力的渐渐强化,居民住房消费市场需求维持充沛势头,住房条件大大提高。房地产市场呈现供需两央的局面,商品房交易价格也大大上升,二手房市场日益活跃,整个房地产业呈现出活跃兴旺的局面。  累计2006年底,入驻望城县的房地产开发企业有数52家,其中已动工的21家。

这些企业中少有“和记黄埔”、“广东玫瑰园”、“武汉低科”、“深圳南山”等著名房地产企业。当前,望城县房地产占到GDP的比重已多达5%,造就了建筑、建材、装饰及运输等涉及产业发展。

随着长沙“配套提质”和望城县“融城”步伐的减缓,预计“十一五”期间,望城县房地产业仍将维持强大的快速增长态势。     三、望城住宅市场需求预测      国内外城市建设实践证明,房地产业对建筑业和商贸物流业等其他产业具备极大的乘数效应,能造就其他涉及产业的较慢发展,国内外也少有房地产造就新城或开发区建设的顺利案例。望城充份推崇房地产业对经济社会发展的起到,在“十一五”规划中将房地产业定位在支柱产业和融城重点项目。

房地产市场是一个关系到国计民生的基础性物质资料市场,对于房地产市场科学合理的宏观需求预测,将对政府实施宏观调控,解决房地产市场固有的“盲目性”、“投机性”有重大意义。  从2006年望城房地产市场销售情况看,住宅销售量大约占商品房销售量的97%左右,因此,通过对住宅市场需求的预测,可大体体现出有房地产市场需求情况。住宅市场总体市场需求不受政策导向、经济发展水平、城市人口数量等多种因素的影响,对于其预测需使用经验估算与定量分析结合的方法。

     式中P为预测人口数,P0为预测基期人口数,K为人口大自然增长率,△P为人口机械增长量,N为预测年限。  根据望城十一五规划拒绝,十一五期间望城人口大自然增长率要掌控在5‰以内,故本预测将K给定为5‰;同时,人口机械快速增长按10%的速度递减,以2005年为基年预测,可获得望城2010年人口总数为75.007万人。

该预测结果与其他单位预测值比起,差距并不大,可用作住宅市场需求预测。     2、城市化水平预测   使用国际上标准化的等差变动预测方法,数学模型为:       T为预测年距第二次人口资料年的年数。  代入数据可获得:2010年望城城市化水平将超过41.26%,即2010年望城城镇人口将超过30.95万人。

  3、住宅需求预测   以2005年望城人均居住面积29.65平米/人的标准计算出来,2005年末住房存量为741.25万平米。按照十一五期末城镇人均居住面积32平米/人的标准,预计到2010年望城住宅面积总量要超过990.4万平米。十一五期间须要减少住宅面积249.15万平米,平均值每年减少住宅面积49.83万平米(由于望城房地产业发展跟上较早,预测期间房屋征地面积较小,故本预测并未将征地面积考虑到在内)。


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